DUDAS SOBRE LA CERTIFICACIÓN ENERGÉTICA DE EDIFICIOS

Aclarando dudas sobre la certificación de eficiencia energética de edificios para los compradores o arrendatarios de viviendas

FORNELL CONSULTORS le informa de que la Secretaria de Estado de Energía ha aclarado algunas dudas sobre la aplicación del Real Decreto 235/2013 por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, como por ejemplo que tanto los garajes como los trasteros no deben obtener el certificado de eficiencia, o qué información mínima debe contener el certificado para considerar cumplida la obligación impuesta.

Estimado/a cliente/a:

Como ya el informamos en su día, en el BOE del día 13 de abril, se publicó el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprobaba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, que entró en vigor el pasado día 14 de abril,  siendo voluntaria su aplicación hasta el pasado 1 de junio de 2013. A partir de ese momento, la presentación o puesta a disposición de los compradores o arrendatarios del certificado de eficiencia energética de la totalidad o parte de un edificio, según corresponda, será exigible para los contratos de compraventa o arrendamiento celebrados a partir de dicha fecha.

 

Pues bien, la Secretaria de Estado de Energía ha publicado un documento sobre las cuestiones más frecuentes en referencia a los certificados de eficiencia energética. Al tener el carácter de información oficial, su lectura es de interés, proporcionándonos la primera interpretación administrativa del precepto. Obviamente, no recoge todas las preguntas que ha suscitado la innovación, pero, por ejemplo aclara que tanto los garajes como los trasteros no deben obtener el certificado de eficiencia, o qué información mínima debe contener el certificado para considerar cumplida la obligación impuesta. 

 

A continuación les informamos de algunas de esta cuestiones.

 

1. ¿Quiénes son los técnicos competentes para certificar?

 

Será considerado como técnico competente al que esté en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación o para la realización de proyectos de sus instalaciones térmicas, según lo establecido en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, o para la suscripción de certificados de eficiencia energética, o que sin poseer las titulaciones académicas anteriores hayan acreditado la cualificación profesional necesaria para suscribir certificados de eficiencia energética.

 

Por tanto y en relación con la Ley 38/1999, son técnicos competentes para suscribir el certificado de eficiencia energética en los edificios, además de los arquitectos, arquitectos técnicos ó aparejadores, las personas que, de acuerdo con lo establecido en las Resoluciones de 15 de enero de 2009, de la Secretaría de Estado de Universidades, dispongan de las siguientes titulaciones:

 

ü  Ingeniero Aeronáutico

ü  Ingeniero Agrónomo

ü  Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos

ü  Ingeniero Industrial

ü  Ingeniero de Minas

ü  Ingeniero de Montes

ü  Ingeniero Naval y Oceánico

ü  Ingeniero de Telecomunicación

ü  Ingeniero Técnico Aeronáutico

ü  Ingeniero Técnico Agrícola

ü  Ingeniero Técnico Forestal

ü  Ingeniero Técnico Industrial

ü  Ingeniero Técnico de Minas

ü  Ingeniero Técnico Naval

ü  Ingeniero Técnico de Obras Públicas

ü  Ingeniero Técnico Telecomunicación

ü  Ingeniero Técnico Topógrafo

 

Sin perjuicio de lo que se establezca en la Orden conjunta de los titulares de los Ministerios de Industria, Energía y Turismo, y de Fomento, establecida en la disposición adicional cuarta del citado Real Decreto 235/2013.

2. Dado que el certificado de eficiencia energética de un edificios existente contiene cuatro documentos (calificación de eficiencia energética, recomendaciones, descripción de las pruebas, cumplimiento de los requisitos medioambientales) ¿Es válido que cada documento sea suscrito por distintos técnicos?

 

No, el certificado de eficiencia energética es único y por lo tanto debe estar suscrito por un solo técnico competente.

 

Cabe destacar que, obligatoriamente, el certificado debe incluir, entre otros, el documento de recomendaciones para la mejora de los niveles óptimos o rentables de eficiencia energética del edificio o de una parte de este.

 

3. ¿Es de aplicación a las viviendas excluidas de la Ley de Arrendamientos Urbanos el Real Decreto 235/2013?

 

A las viviendas excluidas de la Ley de arrendamientos urbanos no le será de aplicación el Real Decreto 235/2013 ya que no se produce un nuevo alquiler, sino una distinta ocupación del edificio o parte del mismo.

 

4. ¿Es obligatorio obtener el certificado para las habitaciones de los hoteles, de casas rurales o espacios para eventos?

 

No es obligatoria la obtención del certificado de eficiencia energética para las habitaciones de los hoteles, habitaciones de casas rurales o espacios para eventos, ya que en estos casos no existe un contrato de arrendamiento según la Ley de Arrendamientos Urbanos.

 

5. ¿Qué se entiende por reformas importantes?

 

Reformas importantes son aquellas donde se renueve más del 25 por ciento del total de su envolvente, o la totalidad de las instalaciones térmicas o se cambie el tipo de combustible.

 

6. ¿A quién se aplica la exención de una reforma importante?

 

Sólo aquellos edificios comprados para demoler o para realizar una reforma importante están exentos, el resto tienen la obligación de obtener el certificado de eficiencia energética

 

 

7. ¿Los edificios o parte de los mismos que ya disponen del certificado de eficiencia energética realizado con base en el Real Decreto 47/2007, deben adecuarse a partir del 1 de junio al certificado establecido en el Real Decreto 235/2013?

No, los certificados elaborados con base en el Real Decreto 47/2007 son válidos y no es precisa su actualización hasta que cumpla su periodo de validez.

 

8. ¿Los garajes y trasteros de un edificio deben obtener el certificado de eficiencia energética?

 

No es obligatoria la obtención del certificado de eficiencia energética para los garajes o trasteros de un edificio ya que no se considera una “parte de un edificio” según la definición establecida en el apartado 3.r del artículo 1 del Real Decreto, y además, de acuerdo con el Código Técnico de la Edificación se consideran espacios no habitables.

 

9. Edificios ocupados por una autoridad pública ¿Qué se entiende por autoridad pública?

 

De acuerdo con la disposición adicional primera del Real Decreto 235/2013, se entenderá por autoridad pública a las Administraciones Públicas tal como son enumeradas en el artículo 2 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.

 

10. ¿Cuándo deben los edificios de titularidad pública, ocupados por una autoridad pública y que sean frecuentados habitualmente por el público, obtener el certificado de eficiencia energética y exhibir la etiqueta de eficiencia energética?

 

Los edificios de titularidad pública, ocupados por una autoridad pública y que sean frecuentados habitualmente por el público, deberán disponer del certificado de eficiencia energética y exhibir la etiqueta de eficiencia energética a partir del 1 de Junio de 2013, cuando su superficie útil total sea superior a 500 m2. Y a partir del  9 de julio de 2015 cuando su superficie útil sea superior a 250 m2. La determinación de si son frecuentados habitualmente por el público la determinará la autoridad responsable del edificio, que deberá tener en consideración tanto si se produce una presencia importante de personas ajenas al edificio, motivada por la necesidad realizar trámites o gestiones de cualquier índole como el valor ejemplarizante de esta exhibición ante los ciudadanos.

 

11. ¿Cuándo deben exhibir la etiqueta de eficiencia energética los edificios de titularidad privada que dispongan de una superficie útil total superior a 500 m2  y que sean frecuentados habitualmente por el público?

 

Los edificios de titularidad privada que dispongan de una superficie útil total superior a 500 m2

 y que sean frecuentados habitualmente por el público deberán obtener el certificado de eficiencia energética cuando se construyan, vendan o se alquilen. Cuando estos edificios dispongan del certificado de eficiencia energética tendrán la obligación de exhibir la etiqueta de eficiencia energética a partir del 1 de junio de 2013.

12. ¿Se debe entregar el original del certificado cuando se venda una unidad del edificio de un bloque?

 

Sí, cuando se venda una unidad o parte de un edificio en bloque se podrá, a efectos de esta normativa, hacer uso de:

 

a) certificado de eficiencia energética de la unidad o parte de un edificio. Este certificado se podrá obtener calificando la unidad en sí misma, de forma independiente o calificando todo el edificio completo. En cualquier caso, la referencia catastral será la de la unidad del edificio y se deberá poner a disposición del adquiriente este certificado.

 

b) certificado de eficiencia energética del edificio completo. En este certificado constará la referencia catastral de todo el edificio, y será suficiente con la entrega de una copia del certificado.

13. ¿Debe estar registrado el certificado de eficiencia energética de un edificio para tener validez legal?

La validez del certificado se produce una vez firmado por el técnico competente, no obstante, “el certificado de eficiencia energética del edificio debe presentarse, por el promotor, o propietario, en su caso, al órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificación energética de edificios, para el registro de estas certificaciones en su ámbito territorial”. Además de lo anterior, es preciso recordar que tanto el modelo de certificado aprobado como el de etiqueta deben contener el número de registro asignado por la Comunidad Autónoma.

 

La solicitud de presentación en el registro o ante el órgano competente de la Comunidad Autónoma servirá provisionalmente como código de registro en tanto el órgano competente de la Comunidad Autónoma no facilite el número de registro Oficial. Todo ello sin perjuicio de que la Comunidad Autónoma pueda establecer, en la normativa que desarrolle este Real Decreto, otras exigencias o requisitos al respecto.

 

14. – ¿Qué tipo de certificado de eficiencia energética deben obtener los edificios construidos que todavía no disponen de cédula de primera ocupación?

 

Los edificios construidos a partir de la entrada en vigor del derogado Real Decreto 47/2007, tienen la obligación de disponer el certificado de certificación energética del edificio terminado. En el caso de que no lo hubieran obtenido en el momento en que estaban obligados, deberán disponer del certificado del certificado del edificio terminado a partir del 1 de junio de 2013, que será calculado con el programa de referencia Calener o cualquier otra herramienta reconocida para edificios de nueva construcción.

 

15. ¿En el momento de ofertar o publicitar un edificio o unidad del edificio dirigida a la venta o alquiler, es necesario disponer del certificado de eficiencia energética o bastaría con la calificación de eficiencia energética expresa en la etiqueta de eficiencia energética?

 

Sí, es necesario disponer del certificado de eficiencia energética suscrito por el técnico competente y de la etiqueta de eficiencia energética.

 

16. ¿En qué momento el promotor o el propietario de un edificio existente o parte del mismo debe registrar, ante el órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificación energética de edificios, el certificado de eficiencia energética?

 

Aunque no existe un plazo regulado, y sin perjuicio de que pueda regularse por las Comunidades Autónomas, una vez el técnico competente elabore el certificado de eficiencia energética del edificio o de parte del edificio, el promotor o propietario deberá solicitar la inscripción del documento en el registro que habilite la Comunidad Autónoma para su registro y efectos oportunos.

La obligación del promotor o propietario de presentar este certificado para su registro se entenderá cumplida con la solicitud de inscripción en el registro de este documento ante el órgano competente de la Comunidad Autónoma.

17. ¿Quién tiene la responsabilidad de obtener el certificado de eficiencia energética y de mostrar la etiqueta?

Es el promotor o propietario del edificio o parte del mismo el responsable de encargar la realización de la certificación energética del edificio, lo que le otorgará el derecho de utilización de la etiqueta de eficiencia energética. Por tanto es el promotor o propietario del edificio el responsable de mostrar la etiqueta en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento del edificio o unidad del mismo.

 

18. ¿Está permitido modificar el tamaño de la etiqueta de eficiencia energética en la publicidad de la venta o alquiler de los edificios?

Aunque el modelo de etiqueta aprobado establece un formato y tamaño con unas dimensiones normalizadas, para la inclusión de la etiqueta de eficiencia energética en la publicidad de venta o alquiler de edificios, se permite el reducir o agrandar la etiqueta siempre que se mantenga el formato y las proporciones establecidas y sea legible.

 

También se permitirá que, manteniendo el formato y las proporciones, se muestren solo las escalas y los valores de la etiqueta.

 

En la publicidad debe constar la etiqueta de eficiencia energética, permitiéndose mostrar solo las escalas y los valores en los folletos o portales inmobiliarios, y solo mencionar la calificación en los anuncios de prensa. En los carteles de venta o alquiler que se colocan en el exterior de los edificios, y en los que solo aparece un teléfono de contacto no es necesario que aparezca la calificación energética.

Todo ello sin perjuicio de que la Comunidad Autónoma pueda establecer, en la normativa que desarrolle este Real Decreto, otras exigencias o requisitos al respecto.

19. ¿Está permitido incluir en la etiqueta de eficiencia energética un logotipo?

 

Sí, se permite incluir en la etiqueta un logotipo de la Comunidad Autónoma correspondiente, siempre que sus dimensiones sean las mismas que las establecidas para el tamaño de la bandera de la Unión Europea en la parte inferior derecha de la etiqueta y siempre que no se superponga con los datos reflejados en el modelo de etiqueta aprobado ni conduzca a equívocos.

 

20. ¿Cómo se identifica el edificio que se certifica en la etiqueta de eficiencia energética?

 

El modelo de etiqueta aprobado establece que en él se reflejarán la dirección del edificio o parte del edificio así como su referencia catastral. Puesto que el certificado de eficiencia energética es único, la etiqueta de eficiencia energética solo puede corresponderse a un único certificado. En el caso en que el edificio o parte del edificio tenga más de un registro catastral, el número correspondiente al registro catastral reflejará este hecho, ya que se trunca en los dígitos representativos. Sin perjuicio de lo anterior, en el registro de los certificados de eficiencia energética ante el órgano competente, se podrá solicitar listado completo de referencias catastrales a las que se refiere el certificado.

 

21. ¿El propietario de un apartamento de vacaciones que tiene intención de publicitarlo en alquiler para este uso temporal, debe incluir la etiqueta energética en su oferta?

 

No, no tiene obligación de incluir la etiqueta en su oferta publicitaria.

 

22. ¿El propietario de un apartamento que ha sido utilizado normalmente como residencia temporal de uso vacacional y tiene intención de publicitarlo para su venta, debe incluir la etiqueta energética en su oferta?

Sí, es el promotor o propietario del edificio o parte del mismo el responsable de encargar la realización del certificado de eficiencia energética del edificio y de mostrar la etiqueta en toda oferta, promoción o publicidad dirigida a la venta del edificio o parte del mismo.

 

Por tanto como el vendedor desconoce la utilidad que piensa darle el potencial comprador, deberá incluir la etiqueta en la oferta.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.

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FLEXIBILIZACION Y FOMENTO DEL ALQUILER DE VIVIENDAS

Flexibilización y Fomento del Mercado de Viviendas

Desde Fornell Consultors le acercamos hoy a al mercado de alguiler de viviendas, y le hacemos unos apuntes sobre la entrada en vigor de la ley  4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas.

Según la Exposición de Motivos de la citada Ley, ésta tiene como objetivo tratar de flexibilizar el mercado de alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, buscando el equilibrio entre las necesidades de la vivienda en alquiler y las garantías para los arrendadores que ponen sus viviendas en el mercado del alquiler, objetivo que pretende conseguir a través de la modificación de determinados preceptos de la Ley 29/ 1994 de 24 de noviembre, actuando sobre los siguientes aspectos:

– Reforzando la libertad de pactos y dando prioridad a la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el Título II de la Ley.
– Reduciendo de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita, con objeto de dinamizar el mercado del alquiler y dotarlo de mayor flexibilidad. De esta forma, arrendadores y arrendatarios podrán adaptarse con mayor facilidad a eventuales cambios en sus circunstancias personales.
– Facilitando la recuperación del inmueble por el arrendador para destinarlo a vivienda permanente en determinados supuestos, que requiere que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato, sin necesidad de previsión expresa en el mismo, dotando de mayor flexibilidad al arrendamiento.
– Estableciendo la previsión de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses y lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Y  conociendo la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización en el caso de desistimiento.
– Se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, el cual se regulará por Real Decreto. Lo anterior ha supuesto la reforma de determinados preceptos de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con la intención de dar solución a los problemas más acuciantes que están provocando los procesos de desahucio después de las últimas reformas de la anterior Legislatura, vinculando el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiese el requerimiento de pago o no compareciese para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento, frente al sistema actual que impide ratificar el lanzamiento hasta que no se sepa si la vista se ha celebrado o no. Estas modificaciones obligan a efectuar el ajuste de otros artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Los contratos anteriores sometidos a la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos continuarán rigiéndose por el régimen jurídico que les era de aplicación cuando se celebraron.

Asimismo, a partir de la entrada en vigor de esta Ley, será de aplicación el siguiente régimen a las ayudas de subsidiación de préstamos, Ayudas Estatales Directas a la Entrada y subvenciones reguladas en los Planes Estatales de Vivienda cuyos efectos se mantengan a la entrada en vigor de esta Ley y a las ayudas de Renta Básica de Emancipación  stablecidas por el Real Decreto 1472/2007, de 2 de noviembre:
1.- Se mantienen las ayudas de subsidiación de préstamos convenidos que se vinieran percibiendo. Asimismo, se mantienen las ayudas reconocidas de subsidiación de préstamos convenidos, con anterioridad al 15 de julio de 2012,
que cuenten con la conformidad del Ministerio de Fomento al préstamo, siempre que éste se formalice por el beneficiario en el plazo máximo de dos meses desde la entrada en vigor de esta Ley.
Quedan suprimidas y sin efectos el resto de ayudas de subsidiación al préstamo reconocidas dentro del marco de los Planes Estatales de Vivienda; y no se admitirán nuevos reconocimientos de ayudas de subsidiación de préstamos que procedan de concesiones, renovaciones, prórrogas, subrogaciones o de cualquier otra actuación protegida de los planes estatales de vivienda.
2.- Las Ayudas Estatales Directas a la Entrada que subsisten conforme a la Disposición Transitoria Primera del Real Decreto 1713/2010, de 17 de diciembre, sólo podrán obtenerse cuando cuenten con la conformidad expresa del Ministerio de Fomento a la entrada en vigor de esta Ley, y siempre que el beneficiario formalice el préstamo en un plazo de dos meses desde la entrada en vigor de la misma.
3.- Se mantienen las ayudas del programa de inquilinos, ayudas a las áreas de rehabilitación integral y renovación urbana, rehabilitación aislada y programa RENOVE, acogidas a los Planes Estatales de Vivienda hasta que sean efectivas las nuevas líneas de ayudas del Plan Estatal de Fomento del Alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016. Se suprimen y quedan sin efecto el resto de subvenciones acogidas a los Planes Estatales de Vivienda.
4.- Las ayudas de Renta Básica de Emancipación reguladas en el Real Decreto 1472/2007, de 2 de noviembre, que subsisten a la supresión realizada por el Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre y por el Real Decreto-ley 20/2012, de 13 de julio, se mantienen hasta que sean efectivas las nuevas líneas de ayudas, del Plan Estatal de Fomento del Alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.

Fuente: Col.legi d’Administradors de Finques de Barcelona

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STOP A LOS DESAHUCIOS

Stop a los desahucios para los deudores hipotecarios

Fornell Consultors les informa esta semana de que se ha publicado en el BOE la norma de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, que se extenderá desde el 16-11-2012 al 16-11-2014, que regula todos los supuestos económicos y familiares bajo los que los hogares podrán evitar el desalojo de su casa durante los dos próximos años, así como el procedimiento que habrá que seguir para acreditar el cumplimiento de uno o varios de los criterios de vulnerabilidad.

En el BOE del día 16 de noviembre, se ha publicado el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, que entró en vigor el mismo día 16 de noviembre y que afectará o será de aplicación a todos los procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria que se hubieran iniciado en esa fecha, en los que no se hubiese ejecutado el lanzamiento.

Suspensión de los lanzamientos sobre viviendas habituales de colectivos especialmente vulnerables

La norma establece que hasta transcurridos dos años desde el 16 de noviembre de 2012, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en dicha norma, y que son los siguientes:

A) Formar parte de uno de los siguientes colectivos sociales (unidades familiares consideradas de especial vulnerabilidad):

a)     Familia numerosa.

b)     Monoparental con dos hijos a cargo.

c)      Con un menor de tres años.

d)     Con un miembro que tenga declarada discapacidad superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite de forma permanente para realizar una actividad laboral.

e)      Si el deudor hipotecario está desempleado y ha agotado las prestaciones por desempleo.

f)       Con la que convivan una o más parientes del titular de la hipoteca o su cónyuge hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, con discapacidad, dependencia o enfermedad grave que les incapacite para realizar una actividad laboral.

g)     En la que exista una víctima de violencia de género, si la vivienda es su domicilio habitual.

 

Atención. Se entiende por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.

 

B) Circunstancias económicas. Han de cumplirse todas las siguientes:

a)     El conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no puede superar el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. En consecuencia, los ingresos mensuales no pueden superar los 1.596 euros (ya que el IPREM se ha fijado para 2012 en 532 euros al mes).

b)     Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. Se entiende que hay “alteración significativa” cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5.

c)      Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

d)     Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.

¿Cómo se acreditarán estas circunstancias?

 

La concurrencia de las circunstancias se acreditará por el deudor en cualquier momento del procedimiento de ejecución hipotecaria y antes de la ejecución del lanzamiento, ante el juez o el notario encargado del procedimiento, mediante la presentación de los siguientes documentos:

a) Percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar:

1. Certificado de rentas, y en su caso, certificado relativo a la presentación del Impuesto de Patrimonio, expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria con relación a los últimos cuatro ejercicios tributarios.
2. Ultimas tres nóminas percibidas.
3. Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
4. Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales.
5. En caso de trabajador por cuenta propia, se aportará el certificado expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria o, si estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida.

b) Número de personas que habitan la vivienda:

1. Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.
2. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los 6 meses anteriores.

c) Titularidad de los bienes:

1. Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.
2. Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.

d) Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situado en el ámbito de aplicación de esta norma.

Fondo social de viviendas

Se encomienda al Gobierno que promueva con el sector financiero la constitución de un fondo social de viviendas propiedad de las entidades de crédito, destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario, cuando concurran en ellas las circunstancias previstas en esta norma y que antes hemos mencionado.

Este fondo social de viviendas tendrá por objetivo facilitar el acceso a estas personas a contratos de arrendamiento con rentas asumibles en función de los ingresos que perciban.

Más medidas en la tramitación parlamentaria

Además, el Gobierno, en la consiguiente tramitación parlamentaria, abordará otros asuntos que deberían formar parte de la Ley consecuencia de este Real Decreto-Ley aprobado el pasado 16 de noviembre.

En primer lugar, el establecimiento de nuevos umbrales para la aplicación del Código de Buenas Prácticas, para poder entrar en procesos de reestructuración de la deuda, de quita o, en su caso, de dación en pago.

Asimismo, se mejorarán aspectos relacionados con las subastas y con los intereses de demora, mecanismos para dar mayor independencia a las sociedades de tasación frente a las instituciones bancarias a la hora de tasar la vivienda, la posibilidad de establecer límites en las compras de vivienda habitual para evitar de cara al futuro el sobreendeudamiento o mecanismos para evitar cláusulas abusivas en las negociaciones hipotecarias.

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.

ABOGADOS Y EXPERTOS EN DESAHUCIOS A SU DISPOSICIÓN.

 

PRINCIPALES NOVEDADES TRIBUTARIAS APROBADAS EL 19 DE AGOSTO 2011 – 2ª Parte

PRINCIPALES NOVEDADES TRIBUTARIAS INTRODUCIDAS POR EL REAL DECRETO-LEY 9/2011, DE 19 DE AGOSTO, DE MEDIDAS PARA LA MEJORA DE LA CALIDAD Y COHESIÓN DEL SISTEMA NACIONAL DE SALUD, DE CONTRIBUCIÓN A LA CONSOLIDACIÓN FISCAL, Y DE ELEVACIÓN DEL IMPORTE MÁXIMO DE LOS AVALES DEL ESTADO PARA 2011. (BOE 20 DE AGOSTO)

Este R.D. que acaba de ser publicado recientemente, contempla una serie de medidas y novedades tributarias de interés, que desde FORNELL CONSULTORS hemos resumido para Vd. EN ESTA 2ª parte.

 Límite temporal a la deducción del fondo de comercio financiero en entidades no residentes

La actual redacción del artículo 12.5 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades titulado “correcciones de valor: pérdida por deterioro del valor de los elementos patrimoniales”  establece:

“Cuando se adquieran valores representativos de la participación en fondos propios de entidades no residentes en territorio español, cuyas rentas puedan acogerse a la exención establecida en el artículo 21 de esta Ley , (Exención para evitar la doble imposición económica internacional sobre dividendos y rentas de fuente extranjera derivadas de la transmisión de valores representativos de los fondos propios de entidades no residentes en territorio español) el importe de la diferencia entre el precio de adquisición de la participación y el patrimonio neto de la entidad participada a la fecha de adquisición, en proporción a esa participación, se imputará a los bienes y derechos de la entidad no residente en territorio español, aplicando el método de integración global establecido en el artículo 46 del Código de Comercio y demás normas de desarrollo, y la parte de la diferencia que no hubiera sido imputada será deducible de la base imponible, con el límite anual máximo de la veinteava parte de su importe.

La modificación introducida por el apartado Primero Tres del artículo 9 del Real Decreto-ley, con efectos exclusivos para los períodos impositivos que se inicien dentro de los años 2011, 2012 y 2013, consiste en que la parte de la diferencia que no hubiera sido imputada en la forma descrita en el apartado anterior, y que será deducible de la base en dicho períodos impositivos, está sujeta al límite anual máximo de la centésima parte de su importe.

MEDIDAS CON EFECTOS PARA LOS PERÍODOS IMPOSITIVOS QUE SE INICIEN A PARTIR DE 1 DE ENERO DE 2012:

Ampliación del plazo máximo para la compensación de bases imponibles negativas.

El apartado Segundo del Real Decreto-Ley modifica, con efectos para los períodos impositivos que se inicien a partir de 1 de enero de 2012 y para todo tipo de entidades incluidas las empresas de reducida dimensión, la redacción del apartado 1 del artículo 25 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, para ampliar de 15 a 18 años  el plazo máximo para la compensación de bases imponibles negativas.

Así se establece que las bases imponibles negativas que hayan sido objeto de liquidación o autoliquidación podrán ser compensadas con las rentas positivas de los períodos impositivos que concluyan en los 18 años inmediatos y sucesivos.

Además se añade la Disposición Transitoria Trigésimo Quinta al texto refundido, para permitir también la aplicación del plazo de dieciocho años para la compensación de bases imponibles negativas, que estuviesen pendientes de compensar al inicio del primer período impositivo que hubiera comenzado a partir de 1 de enero de 2012.

 

 IMPUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO

Tipo impositivo aplicable a las entregas de viviendas

La Disposición transitoria cuarta de este Real Decreto-ley, adopta una medida que tiene carácter temporal, y se encamina a ofrecer una ventaja fiscal para las adquisiciones de viviendas que se realicen durante lo que resta de este año 2011. Así, con efectos desde el 20 de agosto de 2011 y vigencia exclusiva hasta el 31 de diciembre de 2011, las entregas de inmuebles destinados a vivienda a las que se refiere el artículo 91.Uno.1.7º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, se beneficiarán de la tributación al tipo superreducido del 4%  en lugar del 8% habitual.

Se trata de una medida de política fiscal que incide sobre una situación concreta y que persigue obtener efectos sensibles durante el período sobre el que desplegará su vigencia, sin vocación de afectar con carácter permanente la estructura de tipos impositivos del Impuesto sobre el Valor Añadido.

 

 

TIPO REDUCIDO DEL 4 % A LA ENTREGA DE VIVIENDAS

FORNELL CONSULTORS LE FACILITA A CONTINUACIÓN  LAS PREGUNTAS MÁS FRECUENTES  PARA LA APLICACIÓN DEL TIPO SUPERREDUCIDO DEL 4% A LA ENTREGA DE VIVIENDAS.

1. ¿Cuáles son los requisitos para que las entregas de inmuebles a particulares destinados a viviendas se beneficien de la tributación al tipo superreducido del 4% previsto en el Real Decreto-ley 9/2011 en lugar del 8%?

 La entrega de la vivienda debe efectuarse por un empresario o profesional, en caso contrario tributará por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP)

 Debe tratarse de viviendas terminadas y ser su primera entrega (la realizada por el promotor). En el caso de la segunda o ulteriores transmisiones (viviendas usadas) es de aplicación la exención, tributando por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP).

 Es necesario que los edificios o partes de los mismos que se transmiten sean aptos para su utilización como viviendas; se incluirán las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.

o No tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con las mismas.

o No se consideran edificios aptos para su utilización como viviendas las edificaciones destinadas a su demolición.

 La entrega de la vivienda deberá producirse desde el 20 de agosto de 2011 hasta el 31 de diciembre de 2011.

2. ¿Es aplicable el tipo superreducido del 4% previsto en el Real Decreto-ley 9/2011 a la entrega de viviendas usadas?

Únicamente si el vendedor renuncia a la exención, para lo cual se requiere que el comprador sea un empresario o profesional con derecho a la deducción total del impuesto soportado en la operación. En el caso de viviendas adquiridas por particulares no es aplicable.

3. ¿Las entregas de viviendas de obra nueva realizadas por promotores se consideran siempre primera entrega?

No. No tiene la consideración de primera entrega a efectos del IVA la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario, por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción a compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante ese plazo.

En estos casos la venta tendrá la consideración de segunda entrega, exenta del IVA y tributará por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

4. ¿Las entregas de viviendas rehabilitadas pueden considerarse primera entrega?

Sí, las entregas de viviendas rehabilitadas se asimilan a la entrega de un edificio de nueva construcción siempre que se cumplan los requisitos previstos en el artículo 20.Uno.22º.B) de la Ley 37/1992:

1º) Más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.

2º) El coste total de las obras exceda del 25% del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.

El tipo impositivo aplicable a esta entrega de viviendas será el 4% si se produce en el periodo comprendido entre el 20 de agosto de 2011 al 31 de diciembre de 2011.

5. ¿Es aplicable el tipo superreducido del 4% previsto en el Real Decreto-ley 9/2011 a la entrega de viviendas que van a ser objeto de demolición?

No, aunque la entrega del inmueble estará sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido, el tipo impositivo aplicable a esta venta será el 18% ya que no se considerarán edificios aptos para su utilización como vivienda

6. ¿Es aplicable el tipo superreducido del 4% previsto en el Real Decreto-ley 9/2011 a la entrega de viviendas en construcción?

No. Si el objeto de la entrega es una vivienda en construcción, de manera que el adquirente debe proceder a su terminación, el tipo aplicable será en todo caso el 18%.

7. ¿Cuándo se entiende que un edificio o parte del mismo reúne los requisitos para ser considerado “apto” para su uso como vivienda?

Cuando disponga de la correspondiente licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad y, objetivamente considerado, sea susceptible de utilizarse como vivienda con independencia de la finalidad a que lo destine el adquirente. A estos efectos, se entiende por vivienda el edificio o parte del mismo destinado a habitación o morada de una persona física o de una familia, constituyendo su hogar o la sede de su vida doméstica.

8. ¿Para que resulte aplicable el tipo impositivo del 4% de IVA previsto en el Real Decreto-ley 9/2011 se requiere que el inmueble transmitido sea la vivienda habitual del comprador?

No. La aplicación del tipo superreducido a la entrega de viviendas depende de una circunstancia objetiva: la aptitud del edificio o parte del mismo objeto de entrega para ser utilizado como vivienda, con independencia de la finalidad a que los destine el adquirente.

9. ¿Es aplicable el tipo impositivo del 4% de IVA previsto en el Real Decreto-ley 9/2011 a la entrega de una vivienda que se va a destinar a oficina?

Sí, siempre y cuando el inmueble disponga de la correspondiente licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad y, objetivamente considerado, sea susceptible de utilizarse como vivienda.

10. ¿Qué se entiende por anexos transmitidos conjuntamente con las viviendas?

Por anexos se entienden, entre otros, además de las plazas de garaje, los sótanos, las buhardillas o trasteros, escaleras, porterías, así como pistas de deporte, jardines, piscinas y espacios de uso común en la propia parcela y que se transmitan simultáneamente con ellos.

Para la aplicación del tipo reducido a las plazas de garaje (con un máximo de dos) y los distintos anexos de una vivienda deberán, además de transmitirse conjuntamente con la misma, estar situados en la misma parcela que la vivienda unifamiliar o edificio de viviendas al que pertenecen.

Tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados.

No tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas.

11. ¿Es aplicable el tipo impositivo del 4% de IVA previsto en el Real Decreto-ley 9/2011 a la entrega de tres plazas de garaje que se adquieren conjuntamente con la vivienda?

No. Se aplicará el tipo reducido del 4% a las dos primeras y el 18% a la tercera.

12. Se adquiere en el mismo acto una vivienda a unos particulares y una plaza de garaje a la promotora directamente. Vivienda y garaje están situados en el mismo edificio ¿Cuál es el tipo impositivo aplicable a la venta de la plaza de garaje?

Se aplica un 18% de IVA pues la entrega de la vivienda transmitida en el mismo acto no está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, sino al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por tratarse de una operación entre particulares.

13. ¿Cuál es el tipo impositivo aplicable a la entrega de viviendas de protección oficial de régimen especial o promoción pública?

Permanece invariable en el 4%.

14. ¿Cuándo se devenga el IVA en la entrega de una vivienda?

El devengo del IVA en la entrega se produce, como regla general, en el momento de la puesta en poder y posesión del adquirente de la vivienda. Si se hubiese otorgado escritura pública, la puesta en poder y posesión se entiende realizada en el momento de su otorgamiento.

Cuando de la misma escritura resulta o se deduce claramente un momento distinto de puesta en poder y posesión de la vivienda entregada, el devengo se producirá en el momento en que efectivamente tenga lugar dicha puesta en poder y posesión del adquirente.

15. En relación con los pagos anticipados efectuados antes del 20 de agosto de 2011 por viviendas adquiridas en el período comprendido entre el 20 de agosto al 31 de diciembre de 2011 cuyas entregas tributen al tipo superreducido del 4% ¿se deben rectificar las cuotas de IVA repercutidas al 8% correspondientes a los anticipos?

No. El artículo 90.Dos de la Ley 37/1992 dispone que el tipo impositivo aplicable a cada operación será el vigente en el momento del devengo. En los anticipos, el devengo del impuesto se produce en el momento en que se haga efectivo el pago de los mismos por lo que, si éstos se han satisfecho antes del 20 de agosto de 2011, el tipo impositivo aplicable será del 8%, con independencia de que el IVA correspondiente al importe restante del precio se devengue con la posterior entrega de la vivienda tributando al 4%.

16. En relación con los pagos de hipotecas efectuados después del 31 de diciembre de 2011 por viviendas adquiridas en el período comprendido entre el 20 de agosto al 31 de diciembre de 2011 cuyas entregas hayan tributado al tipo superreducido del 4% ¿se deben rectificar las cuotas de IVA repercutidas al 4%?

No. El artículo 90.Dos de la Ley 37/1992 dispone que el tipo impositivo aplicable a cada operación será el vigente en el momento del devengo. En las entregas de viviendas, el devengo del impuesto se produce en el momento en que la misma se ponga a disposición del adquirente, por lo que si esto se produjo en el período comprendido entre el 20 de agosto al 31 de diciembre de 2011, el tipo impositivo aplicable al conjunto de la operación será del 4%, con independencia de que parte del pago se instrumente a través de deuda hipotecaria.

 

*  Consultas Vinculantes de la Dirección General de Tributos a su disposición. Póngase en contacto con nuestro despacho, para más información.

INSPECCION TÉCNICA DE VIVIENDAS

Nuestro segundo tema de hoy, se refiere al Decreto 187/2010 sobre LA INSPECCION TÉCNICA DE LOS EDIFICIOS DE VIVIENDAS.  

 En vigor desde finales del pasado mes de Febrero 2011, nos recuerda la obligación de conservar y rehabilitar nuestros edificios, en calidad de Propietarios de los mismos. Para ello, deberemos pasar UNA INSPECCIÓN TÉCNICA y obtener el Certificado de Aptitud, de todos nuestros edificios de viviendas de más de 45 años.  

 

Les incluímos un resumen detallado de las novedades seleccionadas para Vd., permitiéndonos recordarle que desde FORNELL CONSULTORS, SLP estamos a su disposición para ampliarle  información sobre estos temas,  indicándole  a su vez, que podemos gestionar los trámites para la obtención de esta Certificación de Aptitud de su Finca.

 

 

 DECRETO 187/2010, DE 23 DE NOVEMBRE, SOBRE LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE LOS EDIFICIOS DE VIVIENDAS (ITE)

El pasado día 26 de febrero de 2011 entró el vigor el Decreto 187/2010, que obliga a que todos los edificios de viviendas pasen periódicamente la Inspección Técnica de los Edificios de Viviendas (ITE), como medida imprescindible para impedir la degradación del parque inmobiliario. Es de aplicación a todos los edificios de viviendas, incluso los compatibles con otros usos, y FORNELL CONSULTORS LE QUIERE INFORMAR,

Todos los propietarios de edificios o, en su caso, las comunidades de propietarios tienen el deber y la obligación de conservar y rehabilitar sus edificios en condiciones de uso efectivo. Los propietarios y usuarios tienen la obligación de facilitar el acceso a las viviendas y demás entidades para realizar la inspección técnica.

El coste económico de la inspección técnica será a cargo de la propiedad de los inmuebles.

 

ESTÁN OBLIGADOS A PASAR ESTA INSPECCIÓN Y OBTENER EL CERTIFICADO DE APTITUD, TODOS LOS EDIFICIOS DE VIVIENDAS QUE TENGAN MÁS DE 45 AÑOS.

 

El Decreto establece unos plazos máximos para efectuar la inspección, con el siguiente calendario: ANTIGÜEDAD DEL EDIFICIO	PLAZO MÁXIMO PARA PASAR LA INSPECCIÓN
Anteriores a 1930	Hasta 31 de diciembre de 2012
Entre 1931 i 1950	Hasta 31 de diciembre de 2013
Entre 1951 i 1960	Hasta 31 de diciembre de 2014
Entre 1961 i 1970	Hasta 31 de diciembre de 2015
A partir de 1971	Hasta el 31 de diciembre del año en que el edificio tenga 45 años de antigüedad