MAS PROTECCIÓN A LOS DEUDORES DE HIPOTECAS

Aprobada la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios

La Ley 1/2013 introduce importantes modificaciones en la normativa hipotecaria, destacando entre otras, la limitación de los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito para las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual a tres veces el interés legal del dinero o que las nuevas hipotecas no podrán concederse por un plazo superior a 30 años ni cubrir más del 80% del valor de tasación del inmueble.

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FORNELL CONSULTORS les acerca hoy a una reciente publicación en el BOE de la Ley 1/2013, de 14 de Mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, conocida cono la reforma hipotecaria.

 

La Ley 1/2013 viene motivada por las circunstancias excepcionales que atraviesa España debido a la crisis económica y financiera, la cual ha llevado a numerosas personas que contrataron un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual a tener que afrontar importantes dificultades para hacer frente a sus obligaciones.

 

La Ley adopta, fundamentalmente, cuatro tipos de medidas, que trataremos de resumir brevemente en sus aspectos fundamentales.

 

Entrada en vigor y procesos a los que se aplica

 

Esta norma se aplicará a todos los procesos judiciales y extrajudiciales iniciados a la fecha de su entrada en vigor, es decir el 16 de mayo de 2013, siempre que no se hubiera ejecutado el lanzamiento.  No obstante se establecen algunas reglas transitorias en la norma respecto de los procedimientos ejecutivos judiciales en curso a la entrada en vigor de la norma, y sobre la limitación de los intereses de demora.

 

La suspensión de desahucios de familias en especial riesgo de exclusión

 

Se suspende durante 2 años el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado el acreedor la vivienda habitual de personas que se encuentren en supuestos de especial vulnerabilidad y tengan unas determinadas circunstancias económicas.

 

Los supuestos de especial vulnerabilidad son los casos de familias numerosas, monoparentales con dos hijos a cargo, unidades familiares con menores de 3 años, unidades familiares con un miembro con discapacidad superior al 33% o enfermedad que le impida realizar una actividad laboral con carácter permanente, unidades familiares en el que el deudor haya agotado las prestaciones por desempleo, unidades familiares con una víctima de violencia de género.

 

Además de encontrarse en uno de los supuestos de especial vulnerabilidad antes referidos, la Ley exige que concurran las siguientes circunstancias económicas:

 

ü  Que los ingresos de la unidad familiar no superen el triple del IPREM (cuatro o cinco veces para discapacitados).

ü  Que, en los últimos cuatro años, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, entendiendo que ello se produce cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos un 1,5%.

ü  Que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar

ü  Que la hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y haya sido concedida para la adquisición de la misma

 

Estas circunstancias pueden acreditarse en cualquier momento del procedimiento de ejecución y antes del lanzamiento.

 

leadership_typesMedidas de mejora del mercado hipotecario

 

Con esta finalidad de mejora la Ley introduce importantes modificaciones en la normativa hipotecaria, modificaciones que han tenido en cuenta la reciente y conocida Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, y que podríamos sintetizar en las siguientes:

 

  • Las escrituras de préstamo hipotecario sobre viviendas deberán consignar si la vivienda tendrá o no en carácter habitual. Se presume, salvo prueba en contrario,  que la vivienda es habitual si así consta en la escritura.

 

  • Se limitan los intereses de demora de las hipotecas sobre vivienda habitual a tres veces el interés legal del dinero, pudiendo devengarse sólo sobre el principal de la deuda, no permitiéndose su capitalización. Los intereses sólo podrán capitalizarse en el caso de que el producto de la ejecución no sea suficiente para cubrir la deuda y el ejecutado se libere en cinco años al abonar el 65% de la cantidad pendiente o en diez años al abonar el 80% de la cantidad pendiente

 

  • Fortalecimiento del régimen de venta extrajudicial de bienes hipotecados, incluyendo la posibilidad de que el Notario la suspenda cuando las partes acrediten que se ha solicitado al órgano judicial que dicte resolución decretando la improcedencia de la venta por la existencia de cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario. Asimismo, el Notario podrá advertir a las partes la posibilidad de que alguna cláusula del contrato pueda ser abusiva.

 

  • Incremento del nivel de independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades de crédito. Así por ejemplo, las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, estarán obligadas a aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado, que no esté caducada, y sin perjuicio que le banco realice su propias comprobaciones que en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente que aporte la certificación.

 

  • Se establece que el préstamo hipotecario no podrá exceder el 60% del valor de tasación del bien. Este porcentaje será el 80% cuando se financie la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas. En este último caso, el plazo de amortización máximo será de 30 años.

 

  • Se requiere que en determinados casos los contratos de préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual suscritos por persona física contengan una expresión manuscrita por la que el prestatario manifieste haber sido advertido de los riesgos del contrato. Esos casos son los préstamos hipotecarios con limitaciones a la variabilidad del tipo de interés en los que el límite a la baja sea inferior al límite al alza, los préstamos que lleven aparejada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo del tipo de interés o que se conceda en divisas.

 

Modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en materia de ejecución hipotecaria

 

Las modificaciones van dirigidas a lograr la agilidad y flexibilidad del procedimiento de ejecución y, sobre todo, pretenden incrementar la protección de los derechos e intereses del deudor hipotecario. Entre otras, destacamos:

 

  • Posibilidad de condonar la parte del pago remanente si tras la ejecución hipotecaria aún restase parte de la deuda por pagar.

 

  • Participación del deudor de la eventual revalorización futura de la vivienda ejecutada.

 

  • Facilitación del acceso de los postores a las subastas.

 

  • Reducción de los requisitos que se imponen a los licitadores y así, a modo de ejemplo, se reduce el aval necesario para pujar del 20% al 5% del valor de tasación de los bienes.

 

  • Duplicación del plazo de tiempo para que el rematante de una subasta consigne el precio de la adjudicación.

 

  • Inclusión de mejoras en el procedimiento de subasta no admitiéndose en éstas precios inferiores al 75% del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo.

 

  • Modificación del procedimiento ejecutivo con el fin de que el órgano judicial pueda apreciar la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo con las consecuencias que de ello se deriven.

Captura-de-pantalla-2012-05-16-a-las-17_47_46Otras medidas

·         La Ley introduce importantes modificaciones en el ámbito de aplicación del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de los deudores hipotecarios sin recursos, y en lo relativo a las características de las medidas que pueden ser adoptadas, como por ejemplo, se extiende el ámbito de protección de esta norma a los avalistas hipotecarios respecto de su vivienda habitual, se modifica la definición del umbral de exclusión y se amplían los requisitos de acreditación.

·         Se regula la dación en pago como obligatoria para las entidades adheridas cuando hayan pasado 12 meses desde la solicitud de reestructuración de la deuda y lo solicite el deudor tras la inviabilidad de tales medidas de reestructuración. En estos casos, el deudor puede solicitar permanecer en la vivienda durante dos años satisfaciendo una renta del 3% anual de la totalidad de la deuda.

·         Durante el plazo de dos años desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013, los partícipes de los planes de pensiones podrán hacer efectivos sus derechos consolidados, con el fin de que puedan acceder al ahorro acumulado en el plan cuando se encuentren ante un procedimiento de ejecución de la vivienda habitual, en los términos que se establezcan reglamentariamente.

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MEDIDAS DE APOYO A EMPRESAS Y EMPRENDEDORES

Sin duda, la crisis actual  está provocando un replanteamiento de ciertas situaciones, que desafortunadamente se han agravado en estos últimos tiempos con el elevado índice de desempleo y los cierres empresariales. 

El Consejo de Ministros acaba de aprobar un Real Decreto Ley que contiene todo un conjunto de actuaciones a fin de  potenciar la protección social de los ciudadanos, la sostenibilidad de las finanzas públicas y el apoyo a emprendedores. 

Temas importantes: 

–          El “no embargo” de ciertas rentas de personas que han perdido su vivienda por ejecución de hipoteca.

–          Nueva Línea ICO- Ayuntamientos  (pago de fras. Pendientes con empresas y autónomos) 

–          Fomento de la actividad empresarial (apoyo fiscal a emprendedores) 

Le adjuntamos como es habitual, un resumen de estas medidas, que esperamos sean de su interés y total agrado. 

Recuerden que nuestro Despacho Profesional está a su disposición, encantados de asesorarles y atenderles. 

MEDIDAS DE APOYO A EMPRESAS Y EMPRENDEDORES

El Consejo de Ministros ha aprobado un Real Decreto Ley que contiene un amplio conjunto de actuaciones para fomentar de forma inmediata la protección social de los ciudadanos, la sostenibilidad de las finanzas públicas y el apoyo a los emprendedores.

Medidas de apoyo a los deudores hipotecarios

Inembargabilidad de rentas de deudores que han perdido su vivienda habitual en una ejecución hipotecaria

Mediante la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se ha elevado el umbral de inembargabilidad en los casos en que el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado. Los elementos principales de la medida son:

  • Incremento del límite a la inembargabilidad desde el actual 110 por 100 del Salario Mínimo Interprofesional hasta el 150 por 100 (961 euros efectivos).
  • Incremento del porcentaje adicional de inembargabilidad hasta el 30 por 100 por persona dependiente del núcleo familiar y no perceptora de ingresos.
  • Extensión del porcentaje adicional de inembargabilidad del 30 por 100, no sólo a los miembros del núcleo familiar que no dispongan de ingresos, sino también a aquellos cuyos ingresos anuales no alcancen el cómputo anual del Salario Mínimo (por ejemplo, pensiones no contributivas o personas con otros ingresos reducidos).

Adjudicación en subasta de bienes hipotecados

Se eleva del 50 por 100 al 60 por 100 del valor de tasación el límite mínimo para la adjudicación del bien en los casos en los que el acreedor solicite adjudicarlo por importe inferior a su valor en aplicación de su facultad discrecional. En los supuestos de subastas sin postor, se impide a partir de ahora cualquier adjudicación inferior al 60 por 100 del valor de tasación, independientemente de la cuantía de la deuda total.

 Depósito en subasta

Dentro del proceso de ejecución hipotecaria de una vivienda, tiene una especial relevancia para la protección de los intereses, tanto del acreedor como del deudor, la correcta ejecución de la subasta del bien inmueble sobre el que recae la garantía de los préstamos hipotecarios.

La Ley de Enjuiciamiento Civil hasta ahora exigía, para tomar parte en la subasta, que los postores efectuaran un depósito por importe del 30 por 100 del valor del bien ejecutado. Este porcentaje, en un contexto económico del mercado de la vivienda como el actual, puede estar configurando una barrera de entrada excesiva, que llega a impedir la intervención de quienes pudieran poseer verdadera voluntad de adjudicarse el bien subastado.

Por ello, al objeto de mejorar la eficacia de las subastas, se reduce hasta el 20 por 100 dicho porcentaje exigido a los postores para participar en una subasta. De este modo, se facilita la presencia de postores y la mejor adjudicación de los bienes hipotecados

Medidas de carácter financiero

Nueva Línea ICO-Ayuntamientos

Se encarga  al Instituto de Crédito Oficial (ICO), en su condición de agencia financiera del Estado, la puesta en marcha de una línea de préstamos a las entidades locales en el marco de la línea ICO-Liquidez 2011, para el pago de las facturas pendientes con empresas y autónomos a 30 de abril de 2011, con el fin de facilitar liquidez a las empresas y autónomos que tengan créditos pendientes de cobro con las entidades locales.

Las garantías de las líneas de crédito no podrán superar el 25 por 100 del importe anual de las entregas a cuenta de la participación de la entidad local en tributos del Estado del año 2011. Si, como consecuencia de la línea de crédito, una entidad local contrajera deuda firme con el ICO, impagada en el período voluntario fijado, el Ministerio de Economía y Hacienda efectuará a su favor las retenciones que procedan con cargo a las órdenes de pago que se emitan para satisfacer su participación en los tributos del Estado.

Regla de Gasto

La norma incluye una modificación para introducir una regla de gasto que se aplicará a la Administración General del Estado y a la administración local.

En concreto, los objetivos de estabilidad presupuestaria de las distintas Administraciones se fijarán teniendo en cuenta que el crecimiento de su gasto computable no podrá superar la tasa de crecimiento a medio plazo de referencia de la economía española, que se define como el crecimiento medio del PIB, expresado en términos nominales, durante nueve años.

Cuando se aprueben cambios normativos que supongan aumentos permanentes de la recaudación, la tasa de crecimiento del gasto podrá aumentar en la cuantía equivalente. Cuando se aprueben cambios normativos que supongan disminuciones de la recaudación, la tasa de crecimiento del gasto deberá disminuirse en la cuantía equivalente.

En caso de incumplimiento, la Administración pública responsable deberá adoptar medidas extraordinarias de aplicación inmediata que garanticen el retorno a la senda de gasto acorde con la regla establecida.

Medidas de fomento de la actividad empresarial

Apoyo fiscal a emprendedores

Con la finalidad de estimular las inversiones de terceros en proyectos impulsados por emprendedores, favoreciendo la creación de pequeñas y medianas empresas que permitan avanzar en el cambio de modelo productivo y la generación de empleo, se establecerá un tratamiento fiscal ventajoso en el IRPF para las plusvalías obtenidas como consecuencia de tales inversiones.

Así, se declaran exentas las plusvalías obtenidas en la transmisión de las acciones o participaciones en dichas entidades, siempre que la inversión se efectúe mediante la suscripción de acciones o participaciones en entidades de nueva o reciente creación que desarrollen una actividad económica.

En particular, la exención se aplicará a las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de las acciones o participaciones cuyo valor de adquisición no exceda de 25.000 euros anuales y cuando el tiempo de permanencia de los valores en el patrimonio del contribuyente sea superior a 3 e inferior a 10 años.

Facilidades en la constitución de sociedades

Para profundizar en las medidas ya adoptadas por el Gobierno dirigidas a agilizar los trámites para crear una empresa, se ha extendido el uso de los medios electrónicos para reducir plazos y abaratar costes a los emprendedores.

A partir de ahora, cualquier emprendedor que así lo desee podrá obtener de forma directa y telemática la certificación negativa de denominación social que necesita para emprender su actividad mediante una sociedad. Con ello se profundiza en las medidas dirigidas a facilitar la iniciativa emprendedora y se generarán ganancias de eficiencia para el emprendedor, que es un elemento clave para la dinamización del tejido empresarial, y para acelerar la recuperación económica.

Medidas de carácter administrativo

Silencio positivo y otras medidas

La Ley de Economía Sostenible estableció el silencio positivo como regla general en los trámites de cualquier ciudadano o empresa con las distintas Administraciones, con un plazo de tiempo variable en función del procedimiento en cuestión. La existencia de procedimientos con silencio desestimatorio genera barreras, trabas y efectos disuasorios que pueden, en ocasiones, tener como consecuencia final el cierre del mercado a nuevos emprendedores.

De esta manera, se han identificado 124 procedimientos administrativos en los que operaba el silencio desestimatorio, que mediante este Real Decreto Ley pasan a positivo.

Se mejora el intercambio electrónico de información entre las diferentes administraciones públicas, reduciendo las cargas administrativas, y se facilita a los ciudadanos la presentación de escritos, solicitudes y comunicaciones oficiales a través de los registros de sus entidades locales, que se constituyen como puntos de entrada del ciudadano a las Administraciones Públicas.

Mediante la supresión de exigencias de licencias municipales contenidas en normas estatales y en cumplimiento del mandato de la Ley de Economía Sostenible, se facilita a las entidades locales la aplicación de medios de intervención más favorables al ejercicio de la actividad económica, como son las comunicaciones o las declaraciones responsables, sin necesidad de que tengan que recurrir a licencias de actividad u otros actos de control preventivo. El objetivo de esta medida es evitar dilaciones innecesarias en la creación de empresas.

Se prorroga la deducción fiscal por producción cinematográfica

Por otro lado, el Real Decreto Ley ha prorrogado las desgravaciones fiscales del 18 por 100 a la producción cinematográfica. Esta medida entró en vigor con carácter temporal en la Ley del Cine aprobada a finales de 2007.