NOVEDAD CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (2ª parte)

NUEVA REGULACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (II)

Inscripción de contratos en el Registro de la Propiedad 

Siguiendo con las novedades del Anteproyecto de ley para incentivar el alquiler de pisos, es decir, la futura reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pasamos a analizar otras medidas que han sido propuestas para favorecer el mercado del alquiler:

3.- Mejora de la seguridad jurídica.

 Se incrementan los efectos de la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad, que impedirá la comisión de fraudes, tanto en la adquisición de viviendas o locales como en la ejecución hipotecaria: 

a)     el comprador que adquiera una vivienda estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato si éste consta inscrito en el Registro. 

b)     si el contrato no está inscrito, el comprador de buena fe no estará obligado a respetar el arrendamiento, y el arrendatario perderá su derecho.

Este criterio modifica la situación actual, en la que los compradores de una vivienda arrendada deben permitir la continuación del arrendamiento al menos hasta el período de 5 años que exige la vigente Ley.

4.- Agilización del procedimiento de desahucio.

A pesar de las recientes reformas en el procedimiento de desahucio (el denominada “desahucio express”), se regulan nuevas medidas para su agilización, reduciendo la intervención judicial al mínimo imprescindible, siempre que se trate de arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad.

 Si consta en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa.

Se añaden medidas como la “simplificación de los procedimientos judiciales”, o “duplicar la capacidad de los juzgados”, las cuales cabe ver cómo pueden desarrollarse a la práctica y en qué difieren del actual procedimiento de desahucio.

 Cabe señalar que la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil del 2011 ya reguló un procedimiento de desahucio ágil, equiparado al monitorio, que pudiera permitir una reducción importante en los plazos procesales.

La nueva regulación no introduce mejoras sustanciales a dicho procedimiento, por cuanto es la ejecución la fase del procedimiento que más se demora, y tampoco se vislumbra un panorama económico nacional  favorable a duplicar la capacidad de los juzgados que permitan cumplir las expectativas.

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Anuncis

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA. NUEVA REGULACION (I)

Se reduce la duración obligatoria de los contratos de vivienda a 3 años. 

Desde FORNELL CONSULTORS les queremos informar esta semana sobre las importantes novedades presentadas recientemente por el  Ministerio de Fomento en el Anteproyecto de ley para incentivar el alquiler de pisos.

En él se contemplan  toda una serie de medidas que van encaminadas a favorecer el auge del mercado del alquiler, que en España supone únicamente el 17% del parque total de viviendas (el menor de toda la zona euro).

A modo de resumen, las modificaciones principales a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, y en la Ley de Enjuiciamiento Civil, que se plantean en el Anteproyecto para revitalizar el alquiler son los siguientes:

1.- Mayor flexibilidad en los pactos

 Si hasta ahora, en los contratos de vivienda, era la Ley la que determinaba los aspectos fundamentales de los mismos, la reforma pretende fortalecer la libertad de las partes para alcanzar acuerdos que no vengan impuestos por Ley. Entre otros:

a)      el arrendador podrá recuperar su vivienda, sin necesidad de que esté previsto en el contrato de arrendamiento ni hubieran transcurrido cinco años desde su firma, siempre que necesite la vivienda para sí, sus familiares en primer grado o su cónyuge tras el divorcio o nulidad matrimonial.

b)      el arrendatario puede desistir del contrato en cualquier momento, siempre que lo comunique con un mes de antelación, pudiendo preverse en el contrato una indemnización específica.

c)      Las partes podrán pactar la actualización de la renta sin que esté sujeta al IPC, ocurre pasa en la situación actual.

d)      Las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente (en la actualidad es un derecho irrenunciable en contratos de duración inferior a 5 años).

 

2.- Reducción de la duración de los contratos.

La duración de los contratos se reducirá de 5 a 3 años.

De este modo, el arrendador ya no estará obligado a soportar una duración mínima de 5 años, como en la actualidad, que condicionaba muchos propietarios a la hora de poner una vivienda en alquiler. Además, la denominada “prórroga tácita automática”, es decir, una vez concluído el plazo inicial, pasa de ser de 3 años a un año.

En conclusión, los plazos obligatorios de duración del contrato se reducen a partir de la reforma de un total de 8 años (5 + 3) a tan sólo 4 (3 + 1).

 

 

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