NOVEDAD CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (2ª parte)

NUEVA REGULACIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (II)

Inscripción de contratos en el Registro de la Propiedad 

Siguiendo con las novedades del Anteproyecto de ley para incentivar el alquiler de pisos, es decir, la futura reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pasamos a analizar otras medidas que han sido propuestas para favorecer el mercado del alquiler:

3.- Mejora de la seguridad jurídica.

 Se incrementan los efectos de la inscripción de los arrendamientos en el Registro de la Propiedad, que impedirá la comisión de fraudes, tanto en la adquisición de viviendas o locales como en la ejecución hipotecaria: 

a)     el comprador que adquiera una vivienda estará obligado a permitir que el arrendatario continúe con su contrato si éste consta inscrito en el Registro. 

b)     si el contrato no está inscrito, el comprador de buena fe no estará obligado a respetar el arrendamiento, y el arrendatario perderá su derecho.

Este criterio modifica la situación actual, en la que los compradores de una vivienda arrendada deben permitir la continuación del arrendamiento al menos hasta el período de 5 años que exige la vigente Ley.

4.- Agilización del procedimiento de desahucio.

A pesar de las recientes reformas en el procedimiento de desahucio (el denominada “desahucio express”), se regulan nuevas medidas para su agilización, reduciendo la intervención judicial al mínimo imprescindible, siempre que se trate de arrendamientos inscritos en el Registro de la Propiedad.

 Si consta en el contrato, la falta de pago de la renta podrá dar lugar a la resolución del arrendamiento sin más exigencia que un previo requerimiento notarial o judicial, sin necesidad de obtener una sentencia declarativa.

Se añaden medidas como la “simplificación de los procedimientos judiciales”, o “duplicar la capacidad de los juzgados”, las cuales cabe ver cómo pueden desarrollarse a la práctica y en qué difieren del actual procedimiento de desahucio.

 Cabe señalar que la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil del 2011 ya reguló un procedimiento de desahucio ágil, equiparado al monitorio, que pudiera permitir una reducción importante en los plazos procesales.

La nueva regulación no introduce mejoras sustanciales a dicho procedimiento, por cuanto es la ejecución la fase del procedimiento que más se demora, y tampoco se vislumbra un panorama económico nacional  favorable a duplicar la capacidad de los juzgados que permitan cumplir las expectativas.

Recuerde que estamos a su disposición para atender sus consultas. 

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CAMBIOS en los Juicios por Desahucio

Desde Fornell Consultors les informamos de las recientes modificaciones publicadas,  que afectan a los Juicios de desahucio por falta de pago y procesos monitorios por reclamaciones de cantidad.

Se suprime el límite cuantitativo del procedimiento monitorio (antes 250.000 euros), equiparándolo de este modo al proceso monitorio europeo, con el fin de evitar limitaciones de acceso a este procedimiento. 

En el BOE del 11 de octubre de 2011, se ha publicado la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, que incorpora determinadas medidas de agilización procesal en los órdenes civil, penal y contencioso-administrativo que obedecen al propósito común de agilizar el funcionamiento de la administración de justicia. 

Algunas de estas medidas están encaminadas a garantizar los derechos fundamentales de los ciudadanos, otras a optimizar los procedimientos, a suprimir trámites procesales innecesarios o sustituirlos por otros más breves, y otras a limitar el uso abusivo de instancias judiciales. 

En algunos órdenes jurisdiccionales el volumen de entrada ha sido especialmente intenso, como en el civil, que ha doblado la entrada de asuntos en esa misma década. Estos datos han hecho necesaria la introducción de reformas para agilizar la justicia.

En el Orden Civil se han producido importantes y significativas modificaciones encaminadas a la supresión de trámites innecesarios y a agilizar el procedimiento. Cabe destacar entre ellas las referentes a los juicios de desahucio por falta de pago y el procedimiento monitorio por reclamaciones de cantidad. 

Juicios de desahucio por falta de pago 

Se extiende el sistema del juicio monitorio a los juicios de desahucio por falta de pago, de modo que, en el caso de que el arrendatario no desaloje el inmueble, pague o formule oposición tras el requerimiento, se pase directamente al lanzamiento, cuya fecha se le comunica en el mismo requerimiento, única comunicación procesal necesaria para el buen fin del proceso, aun cuando el demandado tratase de dilatar la ejecución, evitándose asimismo la celebración de vistas innecesarias. 

Se suprime el límite cuantitativo del procedimiento monitorio por reclamaciones de cantidad 

Se suprime el límite cuantitativo del procedimiento monitorio (antes 250.000 euros), equiparándolo de este modo al proceso monitorio europeo, con el fin de evitar limitaciones de acceso a este procedimiento, que se ha convertido con mucho en la forma más frecuente de iniciar las reclamaciones judiciales de cantidad. 

Pueden ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o aclaración que puedan tener al respecto.

Nuestro Departamento Jurídico,   especializado en Fincas,  estará encantado de atenderle.