COMUNIDADES DE VECINOS. NOVEDADES IMPORTANTES

Publicada la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas

Entre otras medidas,  se amplían las facultades reconocidas a las comunidades de vecinos, agrupaciones de propietarios y cooperativas para actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con las operaciones de rehabilitación.

Estimado cliente/colaborador:

Desde Fornell Consultors esta semana le informamos de que con fecha 27 de junio de 2013 se ha publicado en el BOE la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

 

Img28112008171058247290Esta Ley, que entró en vigor el 28 de junio, tiene por objeto regular las condiciones básicas que garanticen un desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano, mediante el impulso y el fomento de las actuaciones que conduzcan a la rehabilitación de los edificios y a la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes, cuando sean necesarias para asegurar a los ciudadanos una adecuada calidad de vida y la efectividad de su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

 

La regulación que contiene esta norma se enmarca en un contexto de crisis económica, cuya salida depende en gran medida (dado el peso del sector inmobiliario en dicha crisis) de la recuperación y reactivación (de cara sobre todo al empleo) del sector de la construcción. Dicha salida, en un contexto de improcedencia de políticas de expansión, tales como la generación de nueva ciudad y nuevas viviendas, sólo es posible actuando sobre el patrimonio inmobiliario y la edificación existente.

 

También se enmarca en la necesidad de operar, paralelamente, sobre el patrimonio inmobiliario existente a los efectos de contribuir al ahorro energético, con el relanzamiento de la industria de materiales, así como de la relativa a las restantes instalaciones y dotaciones de la edificación y de las tecnologías de energías renovables.

 

La Ley 8/2013 afecta, entre otras, a las siguientes leyes:

 

               – Ley sobre Propiedad Horizontal

               – Ley de Ordenación de la Edificación

               – Ley de Enjuiciamiento Civil.

               – Ley del Patrimonio de las Administraciones Públicas.

               – Ley General Tributaria.

               – Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

               – Real Decreto por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación.

               – Texto refundido de la Ley de Suelo

               – Texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público.

             – Real Decreto-ley 6/2012, de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

               – Ley 9/2012 de reestructuración y resolución de entidades de crédito

               – Ley de Presupuestos Generales del Estado para el año 2013.

               – Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios

 

Objetivos

 

  • Potenciar la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, eliminando trabas actualmente existentes y creando mecanismos específicos que la hagan viable y posible.
  • Ofrecer un marco normativo idóneo para permitir la reconversión y reactivación del sector de la construcción, encontrando nuevos ámbitos de actuación, en concreto, en la rehabilitación edificatoria y en la regeneración y renovación urbanas.
  • Fomentar la calidad, la sostenibilidad y la competitividad, tanto en la edificación, como en el suelo, acercando nuestro marco normativo al marco europeo, sobre todo en relación con los objetivos de eficiencia, ahorro energético y lucha contra la pobreza energética.
  • Modificar normas actualmente en vigor, tanto para eliminar aquellos obstáculos que impiden hoy alcanzar los objetivos propuestos, como para adaptar los existentes a los nuevos.

 

Principales novedades

 

Entre otras novedades, podemos destacar las siguientes:

 

  • La regulación básica de un Informe de Evaluación de los Edificios, que trata de superar las insuficiencias de la Inspección Técnica de Edificios, demandada por el Estado a partir del Real Decreto-Ley 8/2011. Este informe, además de evaluar el estado de conservación de los edificios, aportará información acerca del grado de cumplimiento de la normativa vigente en materia de accesibilidad, e incluirá la Certificación Energética. Esta última, con un mero carácter informativo, y con independencia de que alguna de las viviendas del edificio vaya a ser puesta en venta o en alquiler. El informe sólo se exigirá a los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que tengan más de 50 años y siempre que no hayan pasado ya la Inspección Técnica de Edificios de conformidad con su propia regulación.

Los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva podrán ser requeridos por la Administración competente para que acrediten la situación en la que se encuentran aquéllos, al menos en relación con el estado de conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos. El Informe de la Evaluación de los Edificios podrá ser suscrito tanto por los técnicos facultativos competentes como, en su caso, por las entidades de inspección registradas que pudieran existir en las Comunidades Autónomas, siempre que cuenten con dichos técnicos.

 

  • individualHabrá una “ficha” de cada edificio donde se tendrán en cuenta el aislamiento, eficiencia energética y la accesibilidad.

 

  • Se establecen mecanismos que permitirán obtener financiación externa para que la rehabilitación sea más accesible. De manera especial, se introduce la figura de la “Memoria de Viabilidad Económica” que acompañará a cada actuación y que podría justificar la aplicación de reglas excepcionales para vincular incrementos de edificabilidad o densidad, así como cambios a las distintas operaciones de rehabilitación, regeneración y/o renovación urbanas.
  • Por tanto, las actuaciones de rehabilitación edificatoria, de regeneración y renovación urbanas incorporarán esta Memoria de Viabilidad Económica. Analizará modificaciones sobre el incremento de la edificabilidad o densidad, introducción de  nuevos usos, posible utilización de suelo, vuelo y subsuelo. Incorporará al menos los siguientes contenidos:

 

 

a)     Un estudio comparado de los parámetros urbanísticos propuestos y de los  existentes, con referencia a edificabilidad, usos y tipologías edificatorias y redes públicas que habría que modificar.

b)     Determinaciones económicas básicas, con estimación de la inversión e  identificación de los sujetos responsables del costeamiento de las redes   públicas.

c)      El análisis de la inversión que pueda atraer la actuación y la justificación de  que puede generar ingresos suficientes para costear la mayor parte de la  transformación, garantizando el menor impacto posible en el patrimonio de los particulares.

 

  • La Ley amplía las facultades reconocidas a las comunidades de vecinos, agrupaciones de propietarios y cooperativas de viviendas, para actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con el cumplimiento del deber legal de conservación, e introduce los instrumentos de gestión y los mecanismos de cooperación interadministrativa que tienen por objeto fortalecer el marco en el que las citadas actuaciones se desenvuelven. A ello se une la búsqueda de mecanismos que pretenden conseguir que la financiación para la rehabilitación sea más accesible y se encuentre más al alcance de los interesados. Se establecen además, otros mecanismos específicos para facilitar la financiación de estas actuaciones, entre los que destacan los convenios entre las Administraciones Públicas actuantes, los propietarios y demás sujetos que vayan a intervenir en la ejecución, que pueden incluir, desde la explotación conjunta del inmueble o partes del mismo, a determinados tipos de contratos o colaboración.

 

  • Se modifican determinados regímenes de unanimidad o mayorías establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal.  La reforma trata de evitar que los actuales regímenes de mayorías establecidos impidan la realización de las actuaciones previstas en la nueva Ley. Así, cuando existan determinadas obras que son demandadas por las Administraciones Públicas, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, serán obligatorias, como ya ocurre con algunas de ellas en la vigente regulación de la propiedad horizontal.

 

IMATGE_1554dc3a0e704e4a3826d33a23cc57001292En este sentido, podemos destacar el siguiente régimen de mayorías en las juntas:

 

a) Un tercio de propietarios más un tercio de cuotas:

 

ü  Infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación.

ü  Sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energías renovables.

ü  Infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

ü  Otros equipos o sistemas para mejorar la eficiencia energética o hídrica, de aprovechamiento privativo.

ü  No tiene repercusión obligatoria.

  

b) Mayoría de propietarios, más la mayoría de cuotas:

 

ü  Supresión de barreras arquitectónicas.

ü  Establecimiento de los servicios de ascensor.

 

c) Tres quintos de propietarios más tres quintos de cuotas:

 

ü  El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general.

ü  Arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico.

ü  Establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los de la letra a), que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble.

ü  División o agrupación de elementos

  

d) Sólo comunicación a la Junta:

 

ü  La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en la propia plaza.

ü  Se exime de acuerdo en obras y actuaciones necesarias para garantizar la accesibilidad universal, o solicitados por personas con discapacidad, o mayores de 70 años.

 

e) Unanimidad para los acuerdos no regulados expresamente, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos.

 

f) Resto de acuerdos: Mayoría de propietarios, más la mayoría de cuotas. En segunda convocatoria, será suficiente con el voto a favor de la mayoría de los asistentes, que represente a la mayoría de cuotas de los presentes.

 

Se crea una excepción a la regla de considerar voto favorable en del ausente que no se oponga: cuando no se pueda repercutir el coste de los servicios a los que no hubieren votado expresamente a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo.

 

La Junta también resolverá en de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar. Asimismo, podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico.

 

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