MAS PROTECCIÓN A LOS DEUDORES DE HIPOTECAS

Aprobada la Ley 1/2013 de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios

La Ley 1/2013 introduce importantes modificaciones en la normativa hipotecaria, destacando entre otras, la limitación de los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito para las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual a tres veces el interés legal del dinero o que las nuevas hipotecas no podrán concederse por un plazo superior a 30 años ni cubrir más del 80% del valor de tasación del inmueble.

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FORNELL CONSULTORS les acerca hoy a una reciente publicación en el BOE de la Ley 1/2013, de 14 de Mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, conocida cono la reforma hipotecaria.

 

La Ley 1/2013 viene motivada por las circunstancias excepcionales que atraviesa España debido a la crisis económica y financiera, la cual ha llevado a numerosas personas que contrataron un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual a tener que afrontar importantes dificultades para hacer frente a sus obligaciones.

 

La Ley adopta, fundamentalmente, cuatro tipos de medidas, que trataremos de resumir brevemente en sus aspectos fundamentales.

 

Entrada en vigor y procesos a los que se aplica

 

Esta norma se aplicará a todos los procesos judiciales y extrajudiciales iniciados a la fecha de su entrada en vigor, es decir el 16 de mayo de 2013, siempre que no se hubiera ejecutado el lanzamiento.  No obstante se establecen algunas reglas transitorias en la norma respecto de los procedimientos ejecutivos judiciales en curso a la entrada en vigor de la norma, y sobre la limitación de los intereses de demora.

 

La suspensión de desahucios de familias en especial riesgo de exclusión

 

Se suspende durante 2 años el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado el acreedor la vivienda habitual de personas que se encuentren en supuestos de especial vulnerabilidad y tengan unas determinadas circunstancias económicas.

 

Los supuestos de especial vulnerabilidad son los casos de familias numerosas, monoparentales con dos hijos a cargo, unidades familiares con menores de 3 años, unidades familiares con un miembro con discapacidad superior al 33% o enfermedad que le impida realizar una actividad laboral con carácter permanente, unidades familiares en el que el deudor haya agotado las prestaciones por desempleo, unidades familiares con una víctima de violencia de género.

 

Además de encontrarse en uno de los supuestos de especial vulnerabilidad antes referidos, la Ley exige que concurran las siguientes circunstancias económicas:

 

ü  Que los ingresos de la unidad familiar no superen el triple del IPREM (cuatro o cinco veces para discapacitados).

ü  Que, en los últimos cuatro años, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, entendiendo que ello se produce cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos un 1,5%.

ü  Que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar

ü  Que la hipoteca recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y haya sido concedida para la adquisición de la misma

 

Estas circunstancias pueden acreditarse en cualquier momento del procedimiento de ejecución y antes del lanzamiento.

 

leadership_typesMedidas de mejora del mercado hipotecario

 

Con esta finalidad de mejora la Ley introduce importantes modificaciones en la normativa hipotecaria, modificaciones que han tenido en cuenta la reciente y conocida Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, y que podríamos sintetizar en las siguientes:

 

  • Las escrituras de préstamo hipotecario sobre viviendas deberán consignar si la vivienda tendrá o no en carácter habitual. Se presume, salvo prueba en contrario,  que la vivienda es habitual si así consta en la escritura.

 

  • Se limitan los intereses de demora de las hipotecas sobre vivienda habitual a tres veces el interés legal del dinero, pudiendo devengarse sólo sobre el principal de la deuda, no permitiéndose su capitalización. Los intereses sólo podrán capitalizarse en el caso de que el producto de la ejecución no sea suficiente para cubrir la deuda y el ejecutado se libere en cinco años al abonar el 65% de la cantidad pendiente o en diez años al abonar el 80% de la cantidad pendiente

 

  • Fortalecimiento del régimen de venta extrajudicial de bienes hipotecados, incluyendo la posibilidad de que el Notario la suspenda cuando las partes acrediten que se ha solicitado al órgano judicial que dicte resolución decretando la improcedencia de la venta por la existencia de cláusulas abusivas en el contrato de préstamo hipotecario. Asimismo, el Notario podrá advertir a las partes la posibilidad de que alguna cláusula del contrato pueda ser abusiva.

 

  • Incremento del nivel de independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades de crédito. Así por ejemplo, las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, estarán obligadas a aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado, que no esté caducada, y sin perjuicio que le banco realice su propias comprobaciones que en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente que aporte la certificación.

 

  • Se establece que el préstamo hipotecario no podrá exceder el 60% del valor de tasación del bien. Este porcentaje será el 80% cuando se financie la construcción, rehabilitación o adquisición de viviendas. En este último caso, el plazo de amortización máximo será de 30 años.

 

  • Se requiere que en determinados casos los contratos de préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual suscritos por persona física contengan una expresión manuscrita por la que el prestatario manifieste haber sido advertido de los riesgos del contrato. Esos casos son los préstamos hipotecarios con limitaciones a la variabilidad del tipo de interés en los que el límite a la baja sea inferior al límite al alza, los préstamos que lleven aparejada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo del tipo de interés o que se conceda en divisas.

 

Modificaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) en materia de ejecución hipotecaria

 

Las modificaciones van dirigidas a lograr la agilidad y flexibilidad del procedimiento de ejecución y, sobre todo, pretenden incrementar la protección de los derechos e intereses del deudor hipotecario. Entre otras, destacamos:

 

  • Posibilidad de condonar la parte del pago remanente si tras la ejecución hipotecaria aún restase parte de la deuda por pagar.

 

  • Participación del deudor de la eventual revalorización futura de la vivienda ejecutada.

 

  • Facilitación del acceso de los postores a las subastas.

 

  • Reducción de los requisitos que se imponen a los licitadores y así, a modo de ejemplo, se reduce el aval necesario para pujar del 20% al 5% del valor de tasación de los bienes.

 

  • Duplicación del plazo de tiempo para que el rematante de una subasta consigne el precio de la adjudicación.

 

  • Inclusión de mejoras en el procedimiento de subasta no admitiéndose en éstas precios inferiores al 75% del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo.

 

  • Modificación del procedimiento ejecutivo con el fin de que el órgano judicial pueda apreciar la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo con las consecuencias que de ello se deriven.

Captura-de-pantalla-2012-05-16-a-las-17_47_46Otras medidas

·         La Ley introduce importantes modificaciones en el ámbito de aplicación del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de los deudores hipotecarios sin recursos, y en lo relativo a las características de las medidas que pueden ser adoptadas, como por ejemplo, se extiende el ámbito de protección de esta norma a los avalistas hipotecarios respecto de su vivienda habitual, se modifica la definición del umbral de exclusión y se amplían los requisitos de acreditación.

·         Se regula la dación en pago como obligatoria para las entidades adheridas cuando hayan pasado 12 meses desde la solicitud de reestructuración de la deuda y lo solicite el deudor tras la inviabilidad de tales medidas de reestructuración. En estos casos, el deudor puede solicitar permanecer en la vivienda durante dos años satisfaciendo una renta del 3% anual de la totalidad de la deuda.

·         Durante el plazo de dos años desde la entrada en vigor de la Ley 1/2013, los partícipes de los planes de pensiones podrán hacer efectivos sus derechos consolidados, con el fin de que puedan acceder al ahorro acumulado en el plan cuando se encuentren ante un procedimiento de ejecución de la vivienda habitual, en los términos que se establezcan reglamentariamente.

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